제주드림타원 복합리조트 전경. 2020. 1. 25

제주드림타워 복합리조트 항공뷰. 2019.8.1 [롯데관광개발 제공/fnDB]

객실 인테리어는 미국계 글로벌 인테리어 설계업체 HBA가 맡았다. 특히 싱가포르에 있는 마리나베이샌즈의 ‘하늘 위 수영장’을 연상케 하는 국내 최대 크기(4290㎡) 야외 풀데크는 제주도 건축물 고도제한선(55m)보다 높은 62m에 있다.

롯데관광개발은 중국 뤼디(綠地)그룹의 자회사인 ‘그린랜드센터 제주’가 호텔레지던스 850실을 분양한 후, 사업에서 완전 철수하면서 수분양자들로부터 객실을 위탁받아 제주드림타워 복합리조트를 단독으로 운영하게 됐다.

■ 분양가 5~6% 확정수익…8년마다 무상 리노베이션

‘그린랜드센터 제주’는 분양 당시 연간 24일 객실을 사용하는 투자자에게 분양가(3.3㎡당 1700만원)의 5%를 20년 동안 확정수익으로 지급키로 했다. 객실을 사용하지 않으면 연 6% 확정수익을 보장했다. 객실 정상 요금의 40% 할인된 금액에 연간 60일 사용 가능한 옵션도 있다.

평균 분양가는 스탠다드스위트 약 7억원·프리미어스위트 16억4000만원(부가세 별도) 수준이다.

롯데관광개발은 "일반 호텔레지던스 분양과 달리 제주드림타워는 호텔·쇼핑몰·부대시설 등을 시행사가 직영하기 때문에 수익 구조가 안정적"이라고 설명했다. 호텔 브랜드는 ‘그랜드하얏트제주’로 2018년 8월 확정했다. 롯데관광개발은 그랜드 하얏트가 제주 드림타워 복합리조트의 주요 고객인 중국인에게 최고의 호텔로 손꼽히는데다, 지난 40년간 국내에서 호텔 운영 노하우를 쌓았기 때문에 위탁 계약을 체결했다고 밝혔다.

롯데관광개발은 특히 수분양자와 체결하는 임대차 계약 기간을 20년으로 하고, 임의로 계약을 해지할 수 없도록 명기해 20년 동안 확정수익을 보장했다. 또 8년마다 무상으로 리노베이션을 제공할 예정이다.

■ 기관투자가 지분율 확대 “성장 가능성 높이 평가”

롯데관광개발은 "850실 분양에 대해 확정수익을 최소 5%대만 적용하더라도 매년 약 320억원이상 필요하다“며 ”하지만 호텔 총 1600실을 가동해 얻는 수익을 최대한 보수적으로 예측해도 연간 1500억원에 달한다"고 강조했다. 롯데관광개발이 쇼핑몰·레스토랑·호텔 부대시설 등을 직접 소유하고 통합 운영해 여기에서 발생하는 전체 운영수익에서 수분양자 확정수익을 우선 지급한다는 계획이다.

한편 올들어 롯데관광개발에 대한 기관투자자들의 투자가 잇따르고 있다. 국민연금은 지난해 10월 5% 이상 취득 사실을 공시하면서 롯데관광개발의 주요 투자자 대열에 합류했다.

금융정보업체 에프앤가이드에 따르면, 현재 국민연금이 지분을 5% 이상 들고 있는 국내 상장 기업 전체 2072곳 중 313개다. 국민연금은 설 연휴 직전인 23일까지 지분율을 6.35%까지 확대됐다. 롯데관광개발은 이에 대해 기관투자자인 국민연금이 제주드림타워 복합리조트의 상징성과 성장 가능성을 높이 평가한 결과라고 봤다.